TERRENOS EJIDALES ¿SON UNA BUENA INVERSIÓN?


Riviera Maya

Como toda inversión inmobiliaria, la compra de un terreno implica informarse y comparar las opciones que el mercado presenta. El proceso de compra es fundamental para conocer los beneficios que brindará la futura inversión inmobiliaria. Los terrenos ejidales pueden parecer la opción más conveniente debido a sus bajos costos, sin embargo no es la mejor opción por los problemas legales que presentan. En el siguiente blog hablaremos de los terrenos ejidales, las propiedades privadas y las opciones que mejor se ajustan a lo que estás buscando.



¿Qué es un terreno ejidal?
Los terrenos ejidales son porciones de tierra que el gobierno otorga a los habitantes de una zona para que en ellas se realicen las actividades y proyectos que la Asamblea Ejidal determine en función de las necesidades de la comunidad ( Por ejemplo: escuelas, hospitales o parques).
Esta extensión de tierra se caracteriza por ser de uso colectivo o municipal, es decir, el estado cede a un grupo de personas los derechos para trabajar esas tierras. Por lo tanto, un terreno ejidal no tiene dueño ni propietario privado, sino que tiene ejidatarios.
Estas actividades pueden dividirse en tres tipos:

Terrenos parcelados: La misma tierra es compartida por uno o varios ejidatarios.
Terrenos de uso común: Es una extensión de terreno destinada para el sustento económico de una comunidad.
Terrenos destinados a asentamientos humanos: Área que ha sido asignada para el desarrollo de la vida comunitaria, por lo general se ubican en una zona urbanizada y con fondo legal.

En México existen más de 5,6 millones de ejidatarios, es decir, poco más de la mitad de las tierras del país se encuentran en posesión de ejidos y comunidades agrarias. En la mayoría de los casos los terrenos ejidales son usados para actividades agrícolas o ganaderas. En la República Mexicana el ejido está compuesto por tres órganos principales:

Asamblea ejidal
Comisariado ejidal
Consejo de vigilancia


El artículo 23 de la Ley Agraria le otorga autoridad a la Asamblea Ejidal para la delimitación, asignación y destino de los terrenos ejidales. Esto significa que la Asamblea puede otorgar a los ejidatarios el derecho pleno sobre sus parcelas, por lo que ya no están bajo el régimen ejidal, sino que se sujetarán al régimen de propiedad privada.

¿Cuáles son las diferencias entre un terreno ejidal y una propiedad privada?

A pesar de que ambos son extensiones de tierra, se diferencian por su uso y modalidad. Estas diferencias pueden clasificarse en 4 categorías principales:

En términos de propiedad o titularidad. La propiedad privada cuenta con las escrituras que avalan los derechos posesorios del inmueble. Para tomar posesión de un terreno de propiedad privada es necesario escriturar a nombre del nuevo propietario y asentar este cambio de dueño en el Registro Público de la Propiedad.
Un terreno ejidal no cuenta con escritura pública a nombre de un particular, pertenece al estado o municipio y es asignado a un ejidatario para determinado uso estipulando los términos y condiciones específicas para su manejo. No puede llevarse a cabo el trámite de compraventa ya que la persona a quien se le otorgó no puede vender esas tierras, solo puede cederlas a otros ejidatarios.
En términos de documentación. Los terrenos legales deben estar inscritos en el Registro Público de la Propiedad y deben contar con la escrituración que corresponda, de esta manera pueden obtener el título de la propiedad que garantiza en su totalidad la posesión del terreno.
Los terrenos ejidales cuentan con un certificado de derechos parcelarios, cuya única función es autorizar a los ejidatarios el uso de la tierra que el estado les otorgó: más no los acredita como dueños.
Contar con el certificado parcelario hace creer a los ejidatarios que cuentan con los derechos de propiedad y por ello intentan vender los terrenos, sin embargo esta práctica no es legal.
En términos del propietario. Al tratarse de tierras otorgadas por el gobierno, los terrenos ejidales son propiedad del estado. Los ejidatarios no tienen ninguna facultad jurídica para vender, heredar o rentar.
Otra diferencia es que todos los propietarios de un inmueble deben pagar anualmente un impuesto predial. En el caso de un terreno ejidal, los ejidatarios no tienen esta obligación, sin embargo, deben cubrir una cuota de contribución al ejido.

En términos de uso. Este apartado se refiere al uso que se da a la tierra, en los terrenos de propiedad privada se tiene la libertad de desarrollar cualquier proyecto. Esto depende del tipo de uso de suelo del terreno. Los terrenos ejidales sólo pueden utilizarse para desarrollar las actividades que especifique la Asamblea Ejidal para beneficio de la población.
Existe una alternativa para quienes quieren convertir un terreno ejidal en una propiedad privada. Esto puede ocurrir cuando el terreno ejidal se designa para uso habitacional, este seguirá perteneciendo al municipio hasta que la Asamblea otorgue la tierra a los ejidatarios como solares. En este momento, después de una serie de trámites, el ejidatario puede adquirir los derechos de la tierra para venderla o rentarla.

Riesgos al comprar un terreno ejidal

Son propiedades que pertenecen al estado, su venta es ilegal.
La “venta” de terrenos ejidales está expuesta a fraudes.
El estado tiene pleno derecho a expropiar la tierra en cualquier momento.
Al no contar con un documento que avale la propiedad de estos terrenos, no se tiene un respaldo que brinde certeza jurídica para proteger al inversionista, sus derechos y el terreno.


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